В декабре 2025 года команда Hebi Travel организовала очередной бизнес-ретрит — формат, где мы идём в гости к проектам, которые меняют правила игры. Среди проектов, которые мы посмотрели в Большом Сочи оказались Volna Resort и Volna Residences от компании Nedvex — две концепции на одной территории в 10 гектаров на первой береговой линии.

Мы встретились с командой проекта в офисе, проговорили несколько часов с отделом продаж и Игорем Юшачковым, отвечающим за концепцию и проектирование и поняли: это один из немногих проектов в России, где принципы зеленого строительства— не маркетинг, а инженерная философия.

Volna Resort — это реконструкция советского санатория. Не снос и новая стройка, а восстановление существующих площадей с сохранением капитальных конструкций.
Почему это важно для устойчивого развития:
Сокращение углеродного следа

• Производство цемента и бетона — один из главных источников CO₂ в строительстве
• Сохранение существующих конструкций = отказ от производства тысяч тонн нового бетона
• Демонтаж и вывоз — минимальны (убрали только то, что не подлежало восстановлению)

Экономия ресурсов

• Фундамент, несущие стены, перекрытия — оставлены после технического обследования
• 3D-сканирование здания на точность вертикальных и горизонтальных отклонений — современная диагностика для старых конструкций
• BIM-проектирование — каждый узел в цифровой модели, исключены ошибки при стройке

Соблюдение градостроительного кодекса

• Координаты здания не изменены (основной ТЭП)
• Часть конструкций заменена, но объём и расположение — сохранены
• Это капитальный ремонт, а не новое строительство

Что изменилось:

• Фасады обновлены (GFRC вместо старой отделки)
• Инженерные системы полностью заменены (вентиляция, электрика, сантехника)
• Планировки оптимизированы под современные стандарты гостеприимства
• Добавлены шахтовые лифты, усилены основания

Формат: семейный отель премиум-класса ALL Inclusive — 5 бассейнов, СПА 622 м², медцентр 1149 м², детский центр, 10+ ресторанных форматов, приватный пляж 382 м.
Управление: собственная УК— контроль качества на всех этапах эксплуатации.

Volna Residences — новый проект сервисных апартаментов на той же территории.

• 3 корпуса по 4 этажа
• 462 резиденции (низкая плотность: конкуренты размещают 1700 номеров на меньшей площади)
• 70% территории — зелёные зоны и инфраструктура (у конкурентов — 20–40%)

Во время встречи мы выянили, почему здесь каждое решение — это баланс экологии и экономики.

Энергоэффективность: цифры, а не декларации

1.Рекуперация тепла: 47% экономии

• Пластинчатые рекуператоры (оптимальны для прибрежной зоны)
• Тепло из вытяжки возвращается в приток
• Для Сочи, где зима мягкая, — идеальное соотношение эффективности и стоимости

2.Фанкойлы вместо сплит-систем

• Низконапорные четырёхтрубные системы с камерами статического давления (КСД)
• Минимальная скорость воздуха = никаких свистов и сквозняков
• Энергопотребление на 30% ниже, чем у сплитов
• Срок службы — дольше, обслуживание — реже

3.Система «свободного охлаждения» (фрикулинг)

• В переходные сезоны (осень, весна) чиллеры не включаются
• Воздух охлаждается естественным путём через теплообменники
• Экономия электроэнергии — до 40% в межсезонье

4.«Умный дом» без пафоса

• Датчик открытия балкона — через 40 секунд фанкойл переходит в ждущий режим (экономия до 30% электроэнергии)
• Магнитоконтактные датчики на дверях — система понимает, что гость вышел, и переводит номер в экономичный режим
• Термостаты на воде — подача за 2–3 секунды (гость не ждёт, не тратится вода впустую, не развиваются бактерии)

5.Собственная котельная + дизель-генератор

• Стабильность ГВС и отопления без зависимости от городских сетей
• Контроль расхода энергии
• Возможность оптимизации под пиковые и межсезонные нагрузки

Водосбережение и очистка

1.Ливневая канализация с фильтрацией

• ГОС (гравитационные отстойники) для сбора песка, грязи, мусора
• Локальные очистные сооружения для парковок (масла, песок не попадают в море)
• Вода, уходящая в море, проходит многоступенчатую фильтрацию

2.Термостатические смесители

• Экономия до 30% воды (гость не ждёт, пока пойдёт нужная температура)
• Защита от ожогов (червячковый клапан при превышении температуры)
• Снижение потребления электроэнергии на нагрев

3.Пятислойные канализационные трубы (Geberit)

• Шумоизоляция — поток воды не слышен даже при сливе
• Долговечность — не требуют замены 15–20 лет
• Экологичность — не выделяют вредных веществ

Материалы и долговечность
1.GFRC (стеклофибробетон) для фасадов

• Срок службы — 50+ лет без капремонта
• Стойкость к солёному воздуху, влажности, УФ
• Снижение затрат на эксплуатацию (не нужна реставрация каждые 5 лет)

2.Панорамное остекление CrystalVision

• Энергоэффективность ≥90% (заполнение аргоном)
• Шумоизоляция по международным стандартам
• УФ-защита — мебель и текстиль не выгорают (экономия на замене)

3.Антивандальные покрытия в номерах

• МДФ вместо ЛДСП (не деформируется от влажности)
• Биостойкие гипсокартонные перегородки

«Можно сэкономить на входе — поставить дешёвую штукатурку, ЛДСП и т.п. Но через 3–5 лет придётся делать полную реновацию: срывать обои, менять мебель, перекрашивать фасады. Мы вкладываем больше сейчас — чтобы 15 лет не думать о капремонте. Это не благотворительность, это математика».

Сейсмика: 8 баллов под контролем
Сочи — зона сейсмической активности. В 2024 году было два землетрясения по 4 балла.
Решения:

• Монолитный каркас с диафрагмами жёсткости (лифтовые и лестничные холлы)
• Разбивка здания на секции для предотвращения скручивания (Volna Resort)
• Фундамент-плита (900 мм) — компенсирует неустойчивые грунты прибрежной зоны
• Расчёт по стандарту РЗ и КЗ (критическое землетрясение)

5% номеров адаптированы для маломобильных гостей (МГН) — но это не формальность.

В проекте предусмотрены:

• Ширина дверей (90 см вместо стандартных 80)
• Откидные поручни в душе
• Высота мебели (рассчитана для доступа из коляски)
• Пандусы с правильным углом наклона

Подъёмник на пляж — гидравлическая платформа, которая опускается по кнопке. Автоматически возвращается в исходное положение после использования.

Эта же инфраструктура удобна для персонала (реализация принципов бережливого производства и управления):

• Отдельные подъёмники для грязного/чистого белья
• Мусоропроводы из нержавейки через каждые 3 этажа
• Оптимизация маршрутов горничных — экономия 40% времени

«Когда горничная тратит 20 минут на транспортировку белья, она устаёт. Усталый сотрудник делает ошибки. Мы поставили вертикальные транспортные шахты — она спустила грязное, забрала чистое, пошла дальше. Это не социальная программа, это снижение операционных расходов».

Для персонала создана отдельная логистика: лифты для грязного и чистого белья, мусоропроводы из нержавейки, прямые маршруты из кухни в рестораны через сервисные лифты. Такая организация экономит до 40% времени сотрудников.

Кто покупает?
85% — инвесторы

• Ищут стабильный доход (4–5 млн ₽/год) без головной боли
• Хотят капитализации (первая линия растёт в цене)
• Готовы платить за управление, чтобы не разбираться в найме персонала и ремонтах

15% — для себя

• Семьи, которые проводят в Сочи 2–3 месяца в году
• Не хотят снимать дома (логистика, персонал)
• Ценят инфраструктуру под рукой: детский центр 1200 м², СПА, медцентр, рестораны

Кто живёт?

• Семьи с детьми: безопасность, детская инфраструктура, образовательные программы
• Wellness-аудитория: СПА 622 м², медцентр 1149 м², йога, биохакинг
• Премиум-сегмент: 10+ ресторанов, культурная программа, приватность (не 1700 номеров, а 462)

Цифры действующего объекта (Mone Resort, по итогу за 2024 год)
Mone Resort — первый проект Nedvex, работает с 2021 года.

• Загрузка: 76% годовых (средняя по Сочи в 2024 — около 60%)
• Средняя ставка заселения: 14 000 ₽/сутки
• Доход с минимального номера (21 м²): 1,4 млн ₽/год
• Прирост ставки: +12% ежегодно (2 года подряд)
• LTV гостя: 3 визита — 73–76% возвращаются

«После сентябрьских событий 2025 у всего рынка Сочи была просадка 15–20%. У нас — 6%. Потому что наши гости — не случайные, а лояльные. Они видят качество, они готовы платить, они возвращаются».

Прогноз по Volna Residences
Финансовые модели Volna Residences демонстрируют, как описанные выше ESG-решения и премиальная концепция конвертируются в конкретную доходность для инвестора. На примере лота 41 м² (первая береговая линия, сдача во II кв. 2028) инвестиционный профиль выглядит так:

• Источники дохода: Рост стоимости актива + арендный доход через отельного оператора (прогнозная загрузка 70-80%,
• ADR от 35 000 до 65 000 руб./ночь).
• Доходность (IRR): Рассчитана по трем сценариям:
• 5 лет: ~18–22% годовых (окупаемость 3-4 года)
• 7 лет: ~15–20% годовых (окупаемость 4-5 лет)
• 10 лет: ~12–18% годовых (окупаемость 5-6 лет)
• Чистая прибыль инвестора формируется после вычета комиссии управляющего оператора (30%), операционных расходов (13%) и налогов (6.5%).

Эти цифры подкрепляют тезис об «умной экономике»: снижение операционных расходов за счет энергоэффективности и долговечных материалов напрямую повышает чистый денежный поток, а уникальность и устойчивость проекта обеспечивают рост стоимости актива и высокую арендную ставку.

Вывод: ESG — это про умную экономику и здравый смысл
Volna Resort & Residences — это кейс, где устойчивое развитие перестает быть абстрактной ценностью. Оно материализуется в:

• Снижении операционных расходов за счет энерго- и ресурсоэффективности.
• Увеличении жизненного цикла активов через долговечные материалы.
• Минимизации рисков (сейсмика, пожары, текучка персонала).
• Создании дополнительной ценности для широких групп стейкхолдеров — от маломобильных гостей до инвесторов, ищущих доходность 12-22% годовых на горизонте 5-10 лет.

Проект Volna Resort & Residences — это готовый кейс для учебника по современному девелопменту, где принципы ESG доказывают свою финансовую состоятельность.
Выводы для рынка:

1. Устойчивость — это стратегия снижения рисков и издержек. От долговечных материалов до энергоэффективных систем — каждое «зеленое» решение продлевает жизненный цикл актива и повышает его чистую прибыль.
2. Социальная ответственность окупается. Доступная среда и эргономичные условия для персонала — это не расходы, а инвестиции в лояльность гостей и эффективность команды.
3. Инвестор все чаще голосует за «умные» проекты. Показатели доходности в 12-22% годовых, подкрепленные продуманной инженерией и устойчивой концепцией, становятся новым стандартом привлекательности.

Хотите глубже изучить подобные проекты и найти точки для роста своего бизнеса или инвестиций?

1. Присоединяйтесь к нашим бизнес-ретритам. Как и в случае с Volna, мы организуем экскурсии «в гости» к самым передовым проектам в сфере гостеприимства и девелопмента в Сочи, Крыму, Архызе и других ключевых регионах. Это уникальный формат живого обучения и нетворкинга.
2. Рассмотрите возможности для инвестиций. Рынок качественной курортной недвижимости, где ESG-принципы реализованы на практике, предлагает интересные возможности для сохранения и приумножения капитала. Мы помогаем с анализом и подбором объектов.
3. Подайте заявку на Международную Премию ТУРИЗМ БУДУЩЕГО. Если вы создаете проекты, где экологическая и социальная ответственность неотделимы от экономической эффективности, расскажите о своем опыте. Победители получают признание профессионального сообщества и внимание инвесторов.

Volna Resort & Residences наглядно показывает: будущее — за проектами, которые думают не только о прибыли сегодня, но и о ценности, которую они создают для всех завтра. И это будущее уже наступило.


Статья подготовлена по материалам бизнес-ретрита Hebi Travel.
Формат бизнес-ретрита предполагает глубокое погружение в проекты через диалог с создателями и экспертами.